Kleine Standorte lieber meiden?

Die Immobilienmärkte boomen und private Anleger stehen häufig vor der Frage, ob sie besser in ihre lokalen Heimatmärkte investieren oder den Investitionsangeboten der großen deutschen Städte, den sogenannten Big 7, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, folgen sollten. Die Antwort ist simpel: Es kommt drauf an, um welchen lokalen Markt es sich handelt.

Nur weil man sich besser auskennt, besteht noch keine Erfolgsgarantie für ein nachhaltiges Investment. Aber es sprechen viele Faktoren dafür lokal bzw. regional zu bleiben. Denn da das Angebot in den Metropolregionen knapper und aufgrund der hohen Nachfrage, verbunden mit der starken nationalen und internationalen Konkurrenz um die besten Objekte, auch immer teurer wird, setzen deutsche institutionelle Investoren zunehmend auf die sogenannten Secondaries, Märkte unterhalb der Big 7.

Um Aussagen über die Attraktivität als Immobilienstandort, die Qualität und das Risiko sowie die zu erwartende Gesamtrendite eines Investments zu treffen, zählt nicht einzig die Größe. Es ist deutlich sinnvoller, die Städte nach ihrer Branchenstruktur und ihrer Kernfunktion in der nationalen Bedeutung und der gesamten Attraktivität zu bewerten. Die NAI apollo group betrachtet in ihrem bundesweiten, 110 Standorte umfassendes Bewertungssystem, in ihrem „Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR“ einen Ansatz, wo neben den üblichen wirtschaftlichen und soziodemografischen Faktoren auch eine Vielzahl gewichteter, wohnungswirtschaftlicher „weicher“ Aspekte einfließen. Bei diesem Ansatz wird als zentraler Unterschied zu anderen Rankings eine größere Menge der Indikatoren ebenso wie die Einrechnung eines Imageaufschlags berücksichtigt.

In diesem interessanten Attraktivitäts-Ranking tauchen in den TOP 25 neben allen Big 7 auch Secondaries unterschiedlicher Größe, wie Ingolstadt, Landshut, Erding, Potsdam, Freiburg, Rosenheim, Heidelberg, Regensburg, Heilbronn, Augsburg,

Darmstadt, Münster, Karlsruhe und Ulm auf.

Pauschal lässt sich jedoch nicht sagen, welche Investition weniger risikoreich ist. Aber der Trend, lieber in einer C-Stadt in die beste Lage zu investieren als in einer A-Stadt in eine C-Lage, der ist erkennbar.

Allerdings bekommen die privaten Investoren aus diesem Investitionsdruck der großen institutionellen Investoren, genannt seien hier Pensionskassen, Versorgungswerke,

Versicherungen, Fondsgesellschaften und Immobilien Aktiengesellschaften, erhebliche Konkurrenz.

Mit anderen Worten: Auch in begehrten kleineren Standorten, tummeln sich, wie die NAI Apollo Studie zeigt, zunehmend auch institutionelle Investoren und üben somit spürbaren Preisdruck aus. Ein schwacher Trost für die, die keine Eigentumswohnung ergattern können, bleibt indes. Die lokalen Objekte finden sich in diversen Spezial- und Pensionsfonds wieder, die am Ende zumindest eine indirekte Beteiligung an solchen Vorhaben ermöglicht.

Wohnimmobilienmärkte: Kleine Standorte lieber meiden?

Autor: Roman Menzel

Geschäftsführer der Neopolis Beteiligungs GmbH

Der Beitrag erschien erstmals im Februar 2018 in der `Börse am Sonntag' auf den Seiten 26 und 27 (hier anschauen)

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